• Bruno Toscano

Ônus sobre bens imóveis em Leilão Judicial

Uma dúvida muito frequente e pertinente que os interessados em participar de um leilão judicial de bem imóvel têm é a questão da existência de ônus pendentes sobre o bem.


Ônus reais são obrigações que limitam a fruição e a disposição da propriedade, sendo recomendável, portanto, que o interessado em arrematar um imóvel em leilão judicial verifique com cautela se há restrições pendentes sobre o bem.


Para te ajudar, a D1Lance esclarece neste artigo os significados e impactos de alguns ônus que podem limitar ou não a fruição e a disposição da propriedade do imóvel ao interessado em adquiri-lo em leilão judicial.



Penhora:

A penhora consiste na constrição judicial do(s) bem(ns) do devedor com a finalidade de garantir o pagamento de uma dívida.


A penhora, portanto, pode ser compreendida como uma maneira de restringir a venda ou a transferência do(s) bem(ns) do executado a terceiros, de modo a garantir o pagamento do montante que o inadimplente deve para o credor.


Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial (artigo 844, do Código de Processo Civil).


Caso haja outra averbação de penhora na matrícula do imóvel além daquela efetuada nos autos do processo judicial em que se realizará o leilão, após a expedição da Carta de Arrematação, o arrematante deverá solicitar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que seja efetuada a baixa da penhora constante na matrícula do imóvel.

Hipoteca:

A hipoteca é uma garantia real que visa assegurar o recebimento de um crédito, sob pena de alienação do bem hipotecado como forma de satisfação do direito do credor.

A hipoteca recai geralmente sobre bens imóveis e possui os seguintes elementos: (a) publicidade, havendo a necessidade do registro para que produza efeitos perante terceiros; (b) especialidade, precisando de individualização dos bens hipotecados; e (c) indivisibilidade, ou seja, o pagamento parcial não a extinguirá.


Um ponto importante a ser observado quando o assunto é leilão é que a Hipoteca se extingue com a arrematação (artigo 1.499, VI, do Código Civil).


Por fim, é importante levar em consideração que, após a arrematação, a baixa da hipoteca - apontada na matrícula imobiliária - depende de ofício judicial expedido ao respectivo cartório de imóveis; ou seja, o interessado deverá pleitear tal providência perante o Juízo onde a arrematação for processada.

Alienação Fiduciária:

A alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de bens móveis ou imóveis.


Em termos práticos, o credor, ou agente fiduciário (geralmente uma instituição financeira) é quem é o proprietário do imóvel, enquanto o devedor, ou agente fiduciante, possui apenas direitos sobre o bem. Diz-se que o devedor tem a posse direta do imóvel e o credor a indireta.


Com a quitação total da dívida, o credor transfere a propriedade do imóvel ao comprador, encerrando então a relação de compra, dívida e garantia.


No entendimento do atual Código de Processo Civil, a penhora de um bem dado em alienação fiduciária recai sobre “os direitos aquisitivos” pertinente a tal bem. Nesse sentido, quanto menor o saldo da dívida, maior o valor da posição contratual do devedor por ele estar mais perto da reversão da propriedade imobiliária em seu favor.


Com a eventual arrematação desses direitos, ou seja, da posição que o devedor possuía no contrato, o arrematante assume, no lugar dele, a condição de fiduciante, tanto nos créditos decorrentes dos pagamentos anteriormente feitos, como também, na obrigação de honrar o saldo da dívida.


A carta de arrematação é perfeitamente passível de registro desde que pago o imposto municipal e cumpridos os demais requisitos registrários.

Decreto de Indisponibilidade de Bens:

O decreto de indisponibilidade de bens decorre de ato administrativo ou judicial e atinge a alienação e a oneração de todos os bens do indivíduo, cabendo aos Tabeliães de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis averbá-lo na matrícula do imóvel.


A partir do momento em que alguém está com seus bens indisponíveis, quem adquiri-los ou financiá-los não poderá invocar o benefício jurídico de ser contratante de boa-fé.


Todavia, a alienação de um bem em leilão judicial eletrônico não decorre da vontade do devedor, mas sim de medida imposta pelo Estado, no curso de uma execução, de forma que o decreto de indisponibilidade não pode obstar a expropriação do bem.



Para todos os casos, a D1Lance cientifica da alienação judicial, com pelo menos 5 dias de antecedência, eventual credor hipotecário, credor fiduciário, credor com penhora anteriormente averbada e quaisquer terceiros que detenham direito sobre o bem.


Nos próximos textos, discorreremos de forma mais detalhada sobre os ônus acima mencionados e também abordaremos outros que não foram objeto do presente artigo.


Conte conosco para tirar suas dúvidas.

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