• Pedro Amorim

Débitos do Imóvel em Leilão Judicial (IPTU e Condomínio)

Sem sombra de dúvida a questão relacionada ao pagamento dos débitos de imóveis de leilão judicial é a que mais atinge os interessados em participar dessa modalidade de aquisição. E a preocupação é legítima, uma vez que a responsabilidade poderá mesmo ficar a cargo do arrematante.


Apesar de existirem alguns débitos muito pontuais e específicos que podem incidir sobre um imóvel (vide artigo sobre ônus), o foco deve estar naqueles mais tradicionais e que já estamos bem familiarizados, o IPTU e o condomínio.


Independentemente do tema, a primeira atitude de um interessado em participar de leilão é analisar e estudar minuciosamente o edital e as condições de venda/participação disponíveis. Lá será possível identificar se existe alguma regra específica para o que quer que seja ou se as disposições são comuns e encontram-se inseridas nas regras gerais, que veremos na sequência.


Mas antes já aproveitamos para esclarecer uma dúvida bastante comum sobre débitos: comprando um imóvel em leilão, o arrematante assume todas as dívidas da pessoa que está perdendo o bem?


Não! O arrematante criará um vínculo com o bem que está adquirindo e não com a pessoa que era proprietária. Assim, se o antigo dono tem dívidas que não dizem respeito especificamente ao imóvel em questão (por exemplo: dívidas trabalhistas), o arrematante não terá nada com isso. Agora, se o imóvel arrematado tiver débitos de IPTU e/ou condomínio em aberto, o participante deverá ficar alerta.


Na grande maioria dos editais de leilão o interessado encontrará, na parte que trata dos débitos, menção ao artigo 130 do Código Tributário Nacional – CTN. Esse artigo (que pode ser encontrado na parte de legislação do nosso site) prevê, em linhas gerais, que eventual débito já existente de IPTU será pago com o valor angariado com a arrematação – até a data que esta ocorreu –, enquanto o condomínio ficará a cargo do próprio arrematante.


Dessa forma, em relação ao IPTU, há consenso geral que uma parte do lance servirá para quitar eventual valor em aberto, passando este, da arrematação em diante (e não da entrada no imóvel, como muitos pensam), a ser de responsabilidade exclusiva do arrematante.


Visto então que o IPTU não é um grande problema ao arrematante, passamos a condomínio, que, diferentemente, merece mais atenção...e explicamos o porquê.

A lei não garante que eventual débito condominial em aberto seja abatido do preço pago pelo lance, como acontece com o IPTU. E é por isso que o interessado deve considerar, em especial, dois importantes pontos:


  1. O tipo de ação que ocasionou o leilão. Isso porque se a ação visa a cobrança de débito condominial, o próprio produto da arrematação servirá para quitação, deixando o arrematante livre de tal responsabilidade; e

  2. Intimação e/ou participação do condomínio na ação onde ocorrerá o leilão, ainda que o objeto não seja a cobrança de débito condominial


Isso porque, apesar do artigo 130 do CTN que mencionamos anteriormente “liberar” o arrematante apenas do pagamento do IPTU em aberto, o artigo 908 do Código de Processo Civil (que também poderá ser visto na parte de legislação do nosso site) estabelece, em linhas gerais, que sendo de conhecimento no procedimento de leilão a existência de débito condominial em aberto, o arrematante poderá solicitar que esse também seja quitado com o valor do lance.


Nesta última hipótese, se o condomínio não estiver devidamente habilitado no processo, com penhora registrada nos autos, o risco de que o pedido do arrematante seja negado aumenta consideravelmente, podendo o Juiz entender que o valor do condomínio em aberto será de responsabilidade do arrematante.


Assim, no que diz respeito a débito de IPTU e condomínio de imóveis em leilão judicial, o primeiro será pago com o valor do lance e ponto, enquanto o segundo, desde que não seja propriamente a ação de cobrança para este fim, poderá ficar a cargo do arrematante. Então, nessa situação, prepare-se e planeje-se para assumir o débito.

Por fim, mesmo quando utilizado o valor do lance para quitação dos débitos, o interessado deve calcular se o preço a ser angariado com a arrematação é maior do que o total dos débitos a serem abatidos, sob pena de ter que pagar o valor em aberto que sobrar. Isso porque, sem as certidões de quitação, a transferência do imóvel poderá ser prejudicada, restando ao arrematante providenciar o pagamento para regularização documental. Fique atento!


Dica! Nesse caso, tente entrar em contato com o condomínio, antecipadamente, para saber se topam abrir mão da parte do débito que extrapolar o valor total do lance. Um acordo desse é bem comum e bom para todos os envolvidos...o condomínio recebe uma boa parte, sabendo que o novo proprietário passará a pagar as mensalidades, e o arrematante não terá que desembolsar mais do que já ofereceu pelo lance


Caso tenha interesse em algum leilão da D1 e quer uma análise mais completa sobre débitos, entre em contato com nossa equipe.


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